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原告訴稱

原告陳某君向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；2.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)和理由：原告與楊某彤系夫妻關(guān)系。涉案房屋系原告與楊某彤的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2012年，楊某彤因個(gè)人征信問(wèn)題不能在金融機(jī)構(gòu)貸款，為了滿足借款需求，在中介公司的幫助下，楊某彤以虛假的離婚證為手段，在原告不知情的情況下將涉案房屋出售給趙某潔，由趙某潔以涉案房屋作抵押，從某銀行獲取貸款交給楊某彤使用。原告獲知此事后，于2018年6月起訴要求確認(rèn)趙某潔與楊某彤簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在整個(gè)過(guò)程中，趙某潔為非法占有原告的合法財(cái)產(chǎn)通過(guò)與孫某濤惡意串通勾結(jié)，通過(guò)制造銀行轉(zhuǎn)賬記錄的方式虛假交易，將涉案房屋以200萬(wàn)元的價(jià)格出售給了孫某濤。

(相關(guān)資料圖)

原告認(rèn)為，趙某潔明知楊某彤賣(mài)房是假使用貸款是真，還與孫某濤串通將本不屬于她的房屋賣(mài)掉，其目的無(wú)非是想非法占有原告的合法財(cái)產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二被告的行為應(yīng)屬無(wú)效，故提起訴訟。

被告辯稱

趙某潔辯稱:1.根據(jù)合同的相對(duì)性，本案訴爭(zhēng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方是兩個(gè)被告，和原告不產(chǎn)生利益關(guān)系，所以原告主體不適格；2.法院之前判決書(shū)認(rèn)可本案被告趙某潔為本案訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，依法享有占有、使用、處分權(quán)利，故趙某潔處分涉案房屋屬有權(quán)處分。綜上，請(qǐng)求駁回原告對(duì)被告趙某潔的訴訟請(qǐng)求。

孫某濤辯稱：1.我是和趙某潔簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，我們之間沒(méi)有任何的糾紛；2.我也認(rèn)為原告不是本案的適格主體，所以請(qǐng)求法院駁回原告的起訴；如果法院認(rèn)為原告是適格主體，那么當(dāng)時(shí)趙某潔拿著房本和法院的判決證明房屋所有權(quán)是她的，現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，房屋產(chǎn)權(quán)已登記在我的名下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我取得了涉案房屋的所有權(quán)；3.我買(mǎi)涉案房屋前并不認(rèn)識(shí)趙某潔，房屋屬于趙某潔，有合法生效的法律文書(shū)佐證，我屬于善意購(gòu)買(mǎi)，因此原告說(shuō)趙某潔和我惡意串通來(lái)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)不屬實(shí)。綜上，我不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人楊某彤述稱：我認(rèn)可原告的訴訟請(qǐng)求。

法院查明

1.陳某君與楊某彤系夫妻關(guān)系，二人在婚內(nèi)共同購(gòu)買(mǎi)了位于房山區(qū)一號(hào)房屋（簡(jiǎn)稱“涉案房屋”），登記在楊某彤名下；2.楊某彤為資金需求，與趙某潔于2012年10月17日簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房屋過(guò)戶至趙某潔名下，并由趙某潔向銀行貸款供楊某彤使用，后因還款逾期，趙某潔于2016年間被銀行起訴，雙方達(dá)成調(diào)解后趙某潔未履行，銀行申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行；

3.趙某潔于2017年間以返還原物為由起訴楊某彤，本院依法判決楊某彤騰退房屋給趙某潔，該判決已生效；4.趙某潔與孫某濤于2018年5月20日簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（自行成交版）》，主要約定將涉案房屋出售給孫某濤，成交價(jià)格為250萬(wàn)元（定金50萬(wàn)元）；趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，主要約定將涉案房屋出售給孫某濤，成交價(jià)格為200萬(wàn)元（于2018年6月15日前支付）；趙某潔提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示，孫某濤共向趙某潔轉(zhuǎn)賬50筆（每筆5萬(wàn)元），合計(jì)250萬(wàn)元，趙某潔給孫某濤出具了250萬(wàn)元的收條；

5.就涉案房屋交易事宜，趙某潔自述其通過(guò)熟人介紹，認(rèn)識(shí)了Q公司，該公司將房屋貸款處理了，然后將房屋過(guò)戶給孫某濤，扣除各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)際得到1484975元（含銀行貸款）；6.陳某君于2018年8月將趙某潔、孫某濤、楊某彤訴至本院，要求確認(rèn)趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、趙某潔與孫某濤之間的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，經(jīng)本院一審和北京市第二中級(jí)人民法院二審，確認(rèn)趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，并指明趙某潔與孫某濤之間的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題另行解決；

7.陳某君于2021年10月提起本案訴訟，審理中，本院對(duì)孫某濤與趙某潔的銀行交易記錄、趙某潔與吳某航的銀行交易記錄、吳某航與孫某濤的交易記錄進(jìn)行比對(duì)，.上述轉(zhuǎn)賬中，孫某濤共向趙某潔轉(zhuǎn)賬50筆，合250萬(wàn)元，與趙某潔提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄匹配。

裁判結(jié)果

確認(rèn)趙某潔與孫某濤簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。本案中，趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》已被法院確認(rèn)無(wú)效，該合同自始沒(méi)有法律約束力，但趙某潔在此前已將涉案房屋出賣(mài)，下一手買(mǎi)賣(mài)合同的效力要看購(gòu)房人是否構(gòu)成善意取得，如構(gòu)成則合同有效，不構(gòu)成則合同無(wú)效；

結(jié)合上述查明的事實(shí)及在案其他證據(jù)材料，趙某潔與孫某濤雖然約定了合同價(jià)款為250萬(wàn)元，但現(xiàn)有證據(jù)顯示趙某潔進(jìn)賬85萬(wàn)元，并非其自述的250萬(wàn)元，即便孫某濤提前幫助趙某潔償還了貸款及利息，仍有數(shù)額較大的款項(xiàng)未能作出合理解釋?zhuān)瑩?jù)此法院認(rèn)定趙某潔與孫某濤之間的房屋買(mǎi)賣(mài)并非真實(shí)的交易、孫某濤不構(gòu)成善意取得、趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；

因趙某潔與孫某濤于2018年5月20日、2018年5月30日均簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)陳某君僅主張2018年5月30日的合同無(wú)效，經(jīng)法院審查，該兩份合同實(shí)際上為一份合同，只是2018年5月30日的合同為網(wǎng)簽合同（陽(yáng)合同），雙方自認(rèn)履行的是2018年5月20日的合同（陰合同），法院確認(rèn)的結(jié)果對(duì)兩份合同一并適用。

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