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4月21日，兩則一線城市樓市消息在市場(chǎng)流傳：一則消息稱深圳二手房貸款將與參考價(jià)脫鉤。記者向工行、招行等多家銀行和房地產(chǎn)中介求證獲悉，深圳多家銀行尚未接到正式通知，目前根據(jù)銀行評(píng)估價(jià)辦理按揭。

另一則消息稱，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。當(dāng)天，上海招行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前上海二手房仍執(zhí)行“三價(jià)就低”貸款申請(qǐng)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中核驗(yàn)價(jià)近期有所上調(diào)，購房者在實(shí)際成交時(shí)首付壓力減輕。

【資料圖】

與此同時(shí)，鄭州等全國多地二手房“帶押過戶”迎來新進(jìn)展，“帶押過戶”服務(wù)適用場(chǎng)景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款?！案鞯卦凇畮а哼^戶’方面的創(chuàng)新，說明帶押過戶的推進(jìn)進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

深圳多家銀行：目前根據(jù)評(píng)估價(jià)放貸

4月21日，市場(chǎng)消息傳出深圳“二手房參考價(jià)”或與房貸解綁，具體內(nèi)容為：參考價(jià)不取消不調(diào)整，銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。

“確實(shí)聽說‘深圳二手房房貸發(fā)放不再以參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)’的消息，但沒有收到具體細(xì)則。”21日，工行深圳多家支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前銀行會(huì)考慮參考價(jià)和成交價(jià)，最終貸款金額以銀行審批為準(zhǔn)。

“當(dāng)前，我們主要是按照二手房的評(píng)估值來發(fā)放貸款，還不能按照成交價(jià)來發(fā)放貸款。”深圳招行一家支行的個(gè)貸業(yè)務(wù)人士亦向記者表示，尚未收到總行關(guān)于“二手房參考價(jià)與房貸解綁”的明確政策，目前在根據(jù)二手房的市場(chǎng)評(píng)估值按相應(yīng)比例發(fā)放房貸。

21日，深圳鏈家多位房產(chǎn)中介向記者透露，關(guān)于“深圳市場(chǎng)對(duì)于二手房參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行微調(diào)”的消息尚不明確，仍需等待進(jìn)一步的細(xì)則。但目前在一線業(yè)務(wù)中，現(xiàn)在客戶可以按照銀行評(píng)估價(jià)進(jìn)行貸款，但還不能按照成交價(jià)來貸款。

記者注意到，截至目前，中原地產(chǎn)等各中介平臺(tái)仍顯示二手房的參考價(jià)，其中部分房源低于參考價(jià)掛牌。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%。

據(jù)悉，深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，在真實(shí)成交價(jià)高于官方參考價(jià)的情況下，購房者所貸額度有所降低，所需的購房首付款有所增加。

“今后倘若不按參考價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款發(fā)放，那么對(duì)于購房者而言自然可以減少首付比例?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示，對(duì)于銀行來說，后續(xù)貸款發(fā)放將更加靈活和順暢，客觀上使得銀行的貸款更加市場(chǎng)化，可以根據(jù)不同的市場(chǎng)行情和貸款需求來發(fā)放貸款。

“同時(shí)，這也使得購房者首付壓力減少，即購買力增加。對(duì)于深圳二手房交易市場(chǎng)的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場(chǎng)面臨更加活躍的機(jī)會(huì)?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱。

上海二手房核驗(yàn)價(jià)有所放松？

同在4月21日，有市場(chǎng)消息傳出，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。記者翻看鏈家等中介平臺(tái)網(wǎng)頁發(fā)現(xiàn)，不少在2021年7月后“銷聲匿跡”的高價(jià)二手房重出江湖，單價(jià)高達(dá)20萬/㎡、25萬/㎡。

“‘三價(jià)就低’并未放開，只是近期二手房核驗(yàn)價(jià)有所上調(diào)?！闭行幸晃粋€(gè)貸業(yè)務(wù)人士向記者介紹到，具體每一套房產(chǎn)網(wǎng)簽之后，大概一周左右時(shí)間，交易中心會(huì)根據(jù)網(wǎng)簽的信息給對(duì)應(yīng)辦理貸款的銀行，銀行按照“三價(jià)就低”進(jìn)行放貸。

具體而言，上述招行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士向記者介紹稱，以往二手房一千萬的售價(jià)，核驗(yàn)價(jià)只有五六百萬，縮水五成左右，購房者只能按照一半的房價(jià)申請(qǐng)貸款；但現(xiàn)在核驗(yàn)價(jià)已經(jīng)達(dá)到合同價(jià)的80%-90%，甚至有些超過買賣合同價(jià)。

“根據(jù)我們近期的不斷試價(jià)，核驗(yàn)價(jià)的確有所提高?！辨溂乙晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，核驗(yàn)價(jià)格的參考范圍，主要是根據(jù)各小區(qū)的歷史實(shí)際成交價(jià)格，再綜合考慮多重因素而確定，房產(chǎn)中介需要向官方平臺(tái)提交擬掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗(yàn)，這是影響貸款的重點(diǎn)。

據(jù)了解，在2021年上半年上海樓市供需兩旺之時(shí)，2021年7月19日起，上海市房地產(chǎn)交易中心對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)，2021年8月6日，二手市場(chǎng)銀行放貸正式采用“三價(jià)就低”，即二手房申請(qǐng)貸款金額，參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三者的最低值作為貸款申請(qǐng)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

“2021年8月政策出臺(tái)后，‘二手房核驗(yàn)價(jià)’一直至2022年5月份并未有加大變化，自2022年6起波動(dòng)比較大放松很多，今年以來，呈現(xiàn)逐步提升。”上述鏈家一位房產(chǎn)中介表示，購房者首付壓力得到減輕，也激發(fā)了二手房市場(chǎng)活力。

市場(chǎng)方面，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數(shù)環(huán)比增加24%，同比增加86%，創(chuàng)下了2021年8月以來的成交高點(diǎn)。

鄭州等多地推進(jìn)二手房“帶押過戶”

除了深圳、上海，全國多地二手房交易迎來新消息。

4月21日，記者從鄭州公積金管理中心了解到，為更好地服務(wù)繳存職工購房安居，鄭州公積金中心出臺(tái)新舉措，辦理存量房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)。4月24日，符合“帶押過戶”交易條件的買賣雙方即可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

“帶押過戶”是指買賣抵押狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不需要提前歸還原貸款、注銷原抵押權(quán)，即可實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款有效銜接的一種交易方式。

房屋買賣雙方達(dá)成交易意向后，賣方個(gè)人住房貸款未結(jié)清時(shí)，買方即可以“帶押過戶”方式使用個(gè)人住房貸款或一次性付款完成房屋交易，不需要再籌措資金先結(jié)清賣方個(gè)人住房貸款。

目前，鄭州住房公積金支持“帶押過戶”交易共有四類情況。鄭州住房公積金管理中心官網(wǎng)顯示，一是存量房交易時(shí)，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方使用商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款購房。二是存量房交易時(shí)，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方一次性付款購房。三是存量房交易時(shí)，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方使用公積金貸款購房。四是存量房交易時(shí)，賣方商業(yè)銀行貸款未結(jié)清，買方使用公積金貸款購房。

具體流程上，鄭州住房公積金管理中心表示，一是賣方向其貸款管理機(jī)構(gòu)提出“帶押過戶”申請(qǐng)。二是買賣雙方簽訂《預(yù)告登記約定》，辦理買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)，買方申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。三是買賣雙方辦理抵押及過戶登記手續(xù)。買方配合貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記，將貸款發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶。四是賣方根據(jù)資金監(jiān)管部門通知，結(jié)清原住房貸款，注銷房屋原抵押權(quán)。五是結(jié)算剩余交易資金。

今年4月初，無錫市首筆公積金貸款類不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了一站式辦理，將無錫自去年9月起開展的“帶押過戶”服務(wù)適用場(chǎng)景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款。

“此前，辦理帶押過戶的前提條件是買賣雙方均為商業(yè)貸款，涉及公積金貸款類的不動(dòng)產(chǎn)暫無法開展?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示，此次鄭州和無錫從滿足公積金繳存職工的角度出發(fā)，優(yōu)化流程、改造系統(tǒng)，聯(lián)合商業(yè)銀行開展二手房帶押過戶公積金貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作。

“各地在‘帶押過戶’方面的創(chuàng)新，說明帶押過戶進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣?！眹?yán)躍進(jìn)稱，主要包括從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)向普通住宅項(xiàng)目；住宅項(xiàng)目擴(kuò)展到非住宅領(lǐng)域；商貸領(lǐng)域擴(kuò)展到公積金領(lǐng)域等。這都說明帶押過戶正落實(shí)普適性的導(dǎo)向，有助于更好覆蓋各物業(yè)和各需求，進(jìn)而發(fā)揮更大的政策效應(yīng)。

責(zé)編:王時(shí)丹 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

（來源：上海證券報(bào)）

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