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OPPO芯片公司哲庫科技(上海)有限公司(以下簡稱“哲庫科技”)突然解散，不僅在科技界引發(fā)震動，也在公募REIT市場激起波瀾。

出師未捷，5月12日，OPPO宣布放棄芯片自研業(yè)務(wù)，裁撤全體員工近3000人。

(資料圖片僅供參考)

外界分析指向不同角度，有觀點認為，哲庫科技遭外部環(huán)境施壓，繼續(xù)發(fā)展芯片或迎華為式待遇，OPPO尚無力承受該種打壓；也有觀點認為，作為主營業(yè)務(wù)的手機市場下滑，供養(yǎng)投入巨大的芯片研發(fā)力不從心，OPPO不得不壯士斷腕。

“自古多情空余恨，好夢由來最易醒”，哲庫科技CEO劉君在最后一次全員會議上簡短、動情地回顧了哲庫科技四年的造芯歷程，并宣布了關(guān)停決定，“經(jīng)過審慎的討論，公司決定關(guān)停哲庫，終止芯片自研業(yè)務(wù)”。

他在發(fā)言中還說道，全球經(jīng)濟和手機行業(yè)現(xiàn)在極其不樂觀，公司的整個營收遠達不到預期，所以在這樣的情況下，芯片這樣一個巨大的投資將是公司承擔不起的。

哲庫科技突然解散不僅引發(fā)科技界唏噓，余震也波及公募REIT市場。

哲庫科技在上海張潤大廈辦公，是該物業(yè)（最）重要的承租方之一，而張潤大廈正是張江REIT新進擴募擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

哲庫科技會否退租？如何應(yīng)對空置率陡升的可能性？回應(yīng)市場關(guān)切，5月13日，張江REIT發(fā)布公告作出回應(yīng)，對相關(guān)事項進行了說明。

01

承租近2萬平方米，4月份剛剛續(xù)租

OPPO砍芯片研發(fā)，張江REIT躺槍。

張潤大廈是張江REIT本次擴募擬新購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

2023年3月31日，張江REIT擴募正式獲批，以張江集團和張江高科共同投資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目——張潤大廈為底層資產(chǎn)進行了擴募申報，預計募資15億元左右（以發(fā)最終行價為準）。

張潤大廈位處張江北區(qū)集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，緊鄰日月光集團總部、展想廣場、亞芯科技園、展訊中心、世和中心、星創(chuàng)科技廣場、普洛斯盛銀大廈等眾多園區(qū)物業(yè)。

張潤大廈2018年6月建成后正式投入運營后一年內(nèi)迅速完成爬坡期，2020年末、2021年末及2022年末出租率始終穩(wěn)定在95%以上，基本處于滿租狀態(tài)。截至2022年末，張潤大廈上正在履行的租賃合同共有16份。 租戶結(jié)構(gòu)主要為集成電路、先進制造、信息技術(shù)三大行業(yè)的企業(yè)，租賃合同期限以中長期為主，自運營以來，租戶結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，截至2022年末，前述三大行業(yè)租戶占比超80%。

張潤大廈的重要承租方之一就是哲庫科技。

哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。從擴募草案披露的信息對照來看，哲庫科技是第一大租戶。

哲庫科技的變動不僅驚動了科技界，也把張江REIT打了個的措手不及。似乎和眾網(wǎng)友一樣，張江REIT也是從市場傳聞中獲得最新消息。

公告稱，張江REIT原始權(quán)益人、基金管理人已就哲庫科技關(guān)停一事在向哲庫科技及OPPO方面了解情況，但截至公告發(fā)布，尚未收到該公司書面回復。

就在剛剛過去的4月份，哲庫科技才與張潤置業(yè)簽訂了續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前，張潤置業(yè)未收到哲庫科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

02

提前退租風險？2招備戰(zhàn)沖擊波

如果提前退租的情況最終發(fā)生，張江REIT該如何應(yīng)對這個沖擊波？

公告表示，依照合同，原始權(quán)益人可以獲得相當于3個月租金的違約金；同時，原始權(quán)益人儲備了多家企業(yè)，可通過新客戶填補空出來的面積。

張江REIT公告指出，原始權(quán)益人將繼續(xù)密切關(guān)注哲庫科技后續(xù)情況，積極做好相關(guān)應(yīng)對：

第一，維護張潤置業(yè)已簽訂的合同權(quán)益，執(zhí)行合同保障條款。根據(jù)已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫科技應(yīng)提前3個月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業(yè)已收到哲庫科技相應(yīng)租賃合同項下的保證金；

第二，原始權(quán)益人深耕張江科學城開發(fā)及運營，在產(chǎn)業(yè)招商方面有豐富的經(jīng)驗和客戶積累。目前已儲備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計租賃需求面積超過2萬平方米。如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作。

不過，重新招租能否在3個月的時間內(nèi)填滿接近一半的租賃面積？考慮到大公司的選址決策周期，這顯然是個不小的挑戰(zhàn)。如果后續(xù)招租不及預期，擴募項目的風險就將增大。按照披露，張潤大廈所采用的評估參數(shù)中，穩(wěn)定空置率的設(shè)置僅為5%。受到上述事件影響，張江REIT二級市場價格有所走低。

03

一波未平一波又起

張江REIT是首批獲批的公募REIT，但這單明星REIT今年卻出現(xiàn)了一波未平一波又起的狀況。

2023年一季報，因為出租率不及預期，張江REIT二級市場價格回落。季報顯示，截至2023年3月末，張江REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項目出租率為70.57%，較2022年末92.6%的出租率有較明顯的下降，原因是一個重要租戶（租賃面積約為1.23萬㎡，占項目可租面積的28%）的全部租賃合同于2022年末到期，到期后該租戶未予續(xù)租。

現(xiàn)在，隨著另一個基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈出現(xiàn)突發(fā)狀況，張江REIT可能要面臨一邊填滿30%一邊填滿近50%空間的局面，這考驗著運管團隊的能力。

原文標題:OPPO解散造芯團隊，張江REIT躺槍

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