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本報（chinatimes.net.cn）記者劉佳 北京報道

住房信貸政策迎重磅利好！

8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知一》），其中提出對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

(資料圖片僅供參考)

央行、國家金融監督管理總局有關負責人在答記者問時表示，對現行差別化住房信貸政策調整優化，能夠支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

此外，對于市場較為關注的降低存量首套住房貸款利率，央行和國家金融監督管理總局也在31日晚間發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知二》）。

該《通知二》指出，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《華夏時報》記者采訪時表示，兩個《通知》主要包括三項支持政策，即下調首付成數、降低二套房貸利率下限以及下調存量首套房貸利率。

“整體上看，本輪政策調整力度很大，在全面降低各類城市購房門檻的同時，重點加大了對改善性需求的支持力度。這也在很大程度解釋了為何8月5年期以上LPR報價不動的原因，即監管層出臺了單獨引導房貸利率下行的措施，而且力度較大?！蓖跚啾硎?。

明確首套房和二套房首付比例

房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下游行業，其良性循環對宏觀經濟恢復和發展具有重要意義。

為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，在7月24日中央政治局會議上明確提出，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

隨后在7月31日國務院常務會議上也提出，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

據易居研究院研究報告顯示，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%，二套房首付比例平均值為42%?？傮w上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

因此為了更好滿足個人剛性和改善性住房需求，根據《通知一》將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

簡言之，在全國范圍內首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，這對于全國的首付比例做了統一規定，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。

“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續各地降低首付比例確定了方向?！眹儡S進對《華夏時報》記者表示，首付比例為20%的規定，在很多地方已經執行。但是確實有很多城市由于限購的因素，直接規定二套房的首付最低比例為40%。所以此次最低首付的政策，其實就是督導各地積極作為，主動降低各種首付比例。

“過去我們看到降低首付的政策比較強調首套房或剛需。而從此次政策看，二套房也有降低首付的空間。所以當前此類政策，充分說明對于各類合理住房消費需求提振的導向?！?嚴躍進如是說。

招聯首席研究員董希淼則對《華夏時報》表示，此前不同地區房貸首付比較復雜，部分地區二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。

二套房貸利率下調40個基點

此外，《通知一》還對商業性個人住房貸款利率政策下限進行了明確規定，即首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

央行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。其中，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

“該政策的最大變化在于，二套房的利率下限從過去‘加60個基點’變為‘加20個基點’，相當于一次性降低了40個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策確實非常給力?！?嚴躍進表示，換句話講有部分購房者可能不享受認房不認貸政策，若按現在的政策即便是二套房，其房貸利率也明顯下調。

“本次二套房貸利率下限下調幅度高達40個基點(由原來的5年期以上LPR+60個基點，調整為5年期以上LPR+20個基點)，遠高于MLF下調幅度，超出市場普遍預期?！?王青坦言。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對記者表示，去年5月首套房商貸利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始終保持5年期以上LPR+60BP。此次政策執行后相當于對二套房商貸利率下調40個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。

“在‘因城施策’導向下，二線城市或更快落地，調整優化二套房貸利率。另外，當前一線城市房貸利率仍處高位，北京、上海二套商貸利率為5年期以上LPR+105個基點，二套房貸利率加點數也存在下調可能?！?曹晶晶分析稱。

“過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出?！倍ｍ笛a充到，當然，無論是首付比例還是利率下限，文件調整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎上自行確定本地區的首付比例和利率下限。從目前情況看，預計全國多數地方不會另行加碼，將直接執行全國性下限。

談及后續房地產政策，王青預計接下來在放開限購限售、實施"認房不認貸"等方面，各地將在因城施策原則下繼續推進。

“考慮到本輪房地產支持政策全面發力后，將有效改善市場預期，特別是會對購房需求有較強的刺激作用，我們預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程，本輪房地產周期的上行拐點即將到來?！蓖跚嗾f。

責任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

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