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【環(huán)球時(shí)報(bào)駐韓國(guó)特約記者 張靜】韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)成為輿論的風(fēng)口浪尖。中國(guó)社交媒體上近日流傳韓國(guó)全租房“爆雷”導(dǎo)致首爾房?jī)r(jià)暴跌的聲音。據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐韓國(guó)特約記者調(diào)查，近期韓國(guó)樓市波動(dòng)幅度被輿論夸大，但其獨(dú)特的全租房制度的確在經(jīng)歷前所未有的信任危機(jī)。房地產(chǎn)專家表示，韓國(guó)全租房引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)波也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到警示，需嚴(yán)控沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的“二房東”過(guò)度介入金融杠桿。

歷史悠久卻有大隱患

(資料圖)

在韓國(guó)的租房市場(chǎng)中，除了傳統(tǒng)的月租制度，存在“全租房”這一特有租房制度，即房客向房東提供房屋價(jià)值60%-70%的保證金，便可無(wú)租金入住的制度。

當(dāng)?shù)孛癖姼嬖V《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐韓國(guó)特約記者，類似的模式可以追溯至上世紀(jì)初，在70年代伴隨韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大量人口涌入城市開(kāi)始真正普及開(kāi)，由于這種模式下“押金”只是暫時(shí)存在業(yè)主那里，租客只需支付水電燃?xì)獾荣M(fèi)用，因此廣受歡迎，特別是在中青年那里。韓國(guó)保險(xiǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前20歲至40歲的租戶占韓國(guó)全租房租戶總數(shù)的70%。

不過(guò)，有房地產(chǎn)行業(yè)專家對(duì)記者表示，全租房制度并不是真正的免費(fèi)入住，業(yè)主通過(guò)將押金存入銀行收取利息或用于投資，以收益取代房租。韓國(guó)《京鄉(xiāng)新聞》本周的一篇報(bào)道稱，韓國(guó)社會(huì)長(zhǎng)期處于房屋需求大于供給狀態(tài)，因此房東逐步成為強(qiáng)勢(shì)一方。租房客往往并不知曉繳納的保證金被房東用于何種用途，甚至不能確認(rèn)房東能否及時(shí)償還。一旦房東因?yàn)槟撤N原因破產(chǎn)，租客保證金的償還順序甚至要低于銀行貸款，這帶來(lái)了巨大隱患。

詐騙不斷帶來(lái)信任危機(jī)

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐韓國(guó)特約記者了解，當(dāng)前首爾房?jī)r(jià)的確出現(xiàn)調(diào)整，但整體看均價(jià)下跌幅度不到10%，并沒(méi)有遭遇市場(chǎng)全面“爆雷”。不過(guò)，近期全租房引發(fā)的租房中介詐騙事件接連發(fā)生，已經(jīng)引發(fā)行業(yè)信任危機(jī)，令這一租房制度面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

“中介機(jī)構(gòu)正成為韓國(guó)全租房詐騙的幫兇?！表n國(guó)《每日經(jīng)濟(jì)》6月8日的報(bào)道稱，今年上半年，韓國(guó)發(fā)生多起租客因陷入全租房詐騙無(wú)法討回巨額保證金而自殺的惡性事件，韓國(guó)租房中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多卷入全租房詐騙引發(fā)信任危機(jī)。在韓檢察機(jī)關(guān)和警方以涉嫌全租房詐騙為由進(jìn)行調(diào)查的970人中，40%以上是持證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)助理。

據(jù)韓媒分析，中介機(jī)構(gòu)卷入詐騙的“導(dǎo)火索”在于過(guò)去一年多以來(lái)的美聯(lián)儲(chǔ)加息周期帶動(dòng)韓國(guó)央行跟進(jìn)加息。數(shù)據(jù)顯示，2022年首爾一套全租房公寓的保證金超過(guò)50萬(wàn)美元。由于沒(méi)有足夠儲(chǔ)蓄繳納保證金，租客往往選擇申請(qǐng)?zhí)厥獾你y行貸款。加息導(dǎo)致全租房租戶被迫向銀行支付更高的利息，大量的租客無(wú)法負(fù)擔(dān)貸款，從全租房改為月租房。2022年的數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過(guò)了全租房。這一趨勢(shì)延續(xù)到了今年。韓國(guó)國(guó)土交通部的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月首爾小型公寓的租賃總共有約5.9萬(wàn)件，其中月租數(shù)量約占一半。這是韓國(guó)國(guó)土交通部自2011年開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)后月租比例最高的。

面對(duì)全租房欺詐橫行和“逆全租”現(xiàn)象的出現(xiàn)，韓國(guó)年輕人的不安心理也越發(fā)嚴(yán)重。此舉導(dǎo)致全租房市場(chǎng)逐漸“入不敷出”，由于租戶減少，房東無(wú)法再用新租戶的保證金償還舊租戶的保證金，資金鏈無(wú)法維持，最終選擇“攜款跑路”。

“全租房模式助推了‘炒房’，加大租賃市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池14日對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者分析稱，全租房是一種市場(chǎng)行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房?jī)r(jià)上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實(shí)現(xiàn)套利。但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，貸款和押金無(wú)法償還，便容易形成詐騙。

專家：防范“二房東”過(guò)度融資

遭遇重重質(zhì)疑的全租房制度為什么在韓國(guó)沒(méi)被廢除呢？《京鄉(xiāng)新聞》認(rèn)為，月租房的居住成本要大于全租房。盡管全租房保證金帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟不是銀行貸款，相當(dāng)于房東和房客之間的“無(wú)息借用資金”。考慮到韓國(guó)當(dāng)前社會(huì)現(xiàn)實(shí)，取消全租房制度恐怕將讓普通韓國(guó)租房人的租房成本進(jìn)一步提升。因此，韓國(guó)政府始終無(wú)法根除這一房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于韓國(guó)地產(chǎn)的這一模式給中國(guó)帶來(lái)的警示，趙秀池表示，中國(guó)在大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓過(guò)程中，由于租金貸監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)租公寓“爆雷”的事件。從政府監(jiān)管角度，對(duì)租賃市場(chǎng)的貸款發(fā)放要謹(jǐn)慎，尤其要防范“二房東”過(guò)度融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度鼓勵(lì)“二房東”發(fā)展，會(huì)加大承租人的成本和租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)背景下，應(yīng)該建立政府租賃平臺(tái)，鼓勵(lì)租賃雙方“手拉手”直接交易。

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